Escrituras



COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS

Conceito: Um dos contratantes se obriga a transferir o domínio do imóvel e, o outro a pagar-lhe preço em dinheiro.

Requisitos: Nome e qualificação das partes; objeto; preço e forma de pagamento, Imposto de Transmissão( ITBI) e certidões negativas.

Cláusulas especiais: Se o preço da compra e venda não for totalmente quitado no momento da escritura, podem constar as seguintes modalidades de clausulamento:

a. CLÁUSULA RESOLUTIVA: Modelo: PREÇO: " o saldo do preço de R$ ..., será satisfeito em ... parcelas no valor individual de .... Para garantia do pagamento das parcelas vincendas, as partes estipulam a presente cláusula resolutiva para constar que: se o comprador atrasar o pagamento de qualquer das parcelas do preço, e se constituído em mora, não purgá-la em 15 dias, poderá o vendedor exigir a totalidade do preço ou desfazer a presente venda. Em caso de desfazimento incidirá uma multa de 10% sobre o preço da compra e venda, à titulo de perdas e danos.

b. NOTAS PROMISSÓRIAS: Modelo: PREÇO: " (...) o saldo do preço de R$ ..., será satisfeito em ... parcelas no valor individual de ...., representadas por notas promissórias emitidas em caráter pro-solvendo (ou pro-soluto), da presente compra e venda. Observação: A diferença entre pro-solvendo e pro-soluto é que na primeira a quitação do preço da compra e venda fica vinculada a um instrumento adequado futuro, para baixa no registro de imóveis competente. E na segunda - pro-soluto - ocorre quitação do preço, e ficam para execução se houver não pagamento, as notas promissórias. Nesse caso, nada consta na matrícula do imóvel junto ao registro.




PERMUTA

Conceito: É a troca de bens, com ou sem pagamento de diferença (torna).

Requisitos: Nome e qualificação das partes; objeto; no caso de existir torna, o seu valor e forma de pagamento; pagamento do Imposto de Transmissão(ITBI) e certidões negativas.





DOAÇAO

Conceito: É o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.

Requisitos: Nome e qualificação das partes; objeto; opção por parte disponível ou adiantamento de legítima; avaliação; imposição ou não de encargos; reserva ou não de usufruto temporário ou vitalício; imposição ou não de cláusula de reversão; pagamento de Imposto de Transmissão(ITCD) e certidões negativas.





INSTITUIÇÃO DE USUFRUTO

Conceito: É o direito real de fruir as utilidades e frutos de uma coisa, enquanto temporariamente destacado da propriedade.

Requisitos: Nome e qualificação das partes; objeto; estabelecimento do prazo (vitalício ou por tempo determinado); imposição ou não de cláusula de reversão (acréscimo); pagamento do Imposto de Transmissão(ITCD) e certidões negativas.





HIPOTECA

Conceito: É um tipo de direito real sobre coisa alheia, onde a coisa dada em garantia fica sujeita ao cumprimento da obrigação, embora permaneça em poder do devedor, atribuindo preferência sobre os outros credores, devendo ser obrigatoriamente ser registrada no Registro Imobiliário para ter validade.

Requisitos: Nome e qualificação das partes; descrição da dívida ou obrigação a ser garantida, forma de pagamento ou cumprimento; prazo, juros, avaliação e demais condições; e certidões negativas.





CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS OU RENÚNCIA À SUCESSÃO

Conceito: O herdeiro, não tendo interesse na herança, poderá renunciá-la, com o que aproveitarão os demais herdeiros (ou seja a favor do monte-mór); pode também ceder, ou seja, transferir seus direitos gratuita ou onerosamente a outros interessados. A cessão e a renúncia se referem à universalidade da herança, não se admitindo que sejam parciais ou seja tenham por objeto somente um bem da herança considerada singularmente.

Requisitos: Nome e qualificação do renunciante, cedente e cessionário; nome do falecido (“de cujus”) , data do óbito; livro, folha e ofício onde foi feito o registro do falecimento.





PACTOS ANTENUPCIAIS

Conceito: Denomina-se o pacto celebrado antes do casamento que objetiva estipular o regime de casamento.

Requisitos: Nome e qualificação das partes; regime de casamento ou demais estipulações que decidam fazer sobre os bens; nomes que adotarão os pactuantes quando do casamento.

Os regimes de bens previstos pelo Código Civil são:

a. regime da comunhão parcial, o qual não carece de pacto, haja vista que é o regime legal ora vigente;
b. regime da comunhão de bens;
c. regime da separação de bens;
d. regime da participação final nos aqüestos.




RECONHECIMENTO DE FILHO

Conceito: É o ato pelo qual o(s) pai(s) reconhece(m) o filho havido fora do casamento.

Requisitos: Nome e qualificação das partes, incluindo registros de nascimento; e nome que adotará o reconhecido.





DECLARAÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL

Conceito: Instrumento declaratório onde os que vivem em união estável, ou seja convivem como se casados fossem há algum tempo, declaram o tempo em que mantêm esta condição, podendo estabelecer o que lhes aprouver quanto aos seus bens, tal como se faz nos pactos antenupciais.

Requisitos: Nome e qualificação das partes e tempo de convivência comum.





REQUISITO ESPECIAL PARA EMPRESAS

As empresas precisam sempre apresentar contrato social, CNPJ; e, no caso de alienação ou oneração CND do INSS e Certidão da Receita Federal.





CERTIDÕES NEGATIVAS

As certidões negativas obrigatórias nas escrituras de alienação ou oneração são as de ônus reais sobre os imóveis e de inexistência de ações reais ou pessoais reipersecutórias, e CND do INSS e da RECEITA FEDERAL para as empresas.

Recomenda-se, no entanto, a exigência das seguintes negativas, além das já mencionadas: certidões fiscais municipal, estadual e federal; de ações no foro cível e criminal estadual, federal e do trabalho; protestos de títulos; dívida ativa da união e DMAE.

IMÓVEIS RURAIS
Nas escrituras de imóveis rurais são obrigatoriamente mencionadas as certidões de regularidade do ITR, e comprovantes do pagamentos últimos cinco anos; CCIR do INCRA e Certidão Negativa do IBAMA.





ESCRITURA DE INVENTÁRIO E PARTILHA E/OU ADJUDICAÇÃO

É INDISPENSÁVEL A PRESENÇA DE ADVOGADO ASSISTENTE
(Estabelece o parágrafo primeiro do artigo 610 do Código de Processo Civil)

Requisitos para realização do ato em Tabelionato:

  • Não haver litígio entre as partes;
  • Não haver menores ou incapazes envolvidos;
  • Inexistência de testamento.


Para o encaminhamento da escritura no Tabelionato apresentar os documentos das pessoas envolvidas, FALECIDO (A), VIÚVO (A), HERDEIROS (AS) E CÔNJUGES: No ato das assinaturas deverão ser apresentadas todas as certidões de estado civil com data de expedição inferior a 60 dias)
  • Certidão de óbito do autor (a) da herança; se não deixou filhos, certidão de óbito dos pais do falecido (a);
  • Cópia da Certidão de casamento do falecido;
  • Cópia da Carteira de identidade do falecido;
  • Cópia do CPF do falecido;
  • Cópia da carteira de identidade, CPF, certidão de casamento dos herdeiros e cônjuges ou de nascimento dos herdeiros solteiros, ou ainda certidão de casamento com a respectiva averbação dos herdeiros separados ou divorciados;
  • Os casados sob regime diferente do legal deverão apresentar PACTO ANTENUPCIAL registrado;
  • Cópia da Carteira da OAB do advogado.


Títulos de propriedade dos bens do falecido:

Documentos que provam os bens objetos do inventário e partilha:

  • Matrículas dos imóveis (no ato da assinatura, precisarão estar atualizadas as matrículas com ônus e reipersecutórias, no prazo de 30 dias);
  • Extratos de contas bancárias atualizados;
  • Extratos e ações de valores mobiliários atualizados;
  • Cópia dos documentos do automóvel (CRLV) e valor (tabela FIPE)
  • Havendo quotas de capital e/ou participação societária, devem ser apresentados:
    • Contrato social;
    • Balanços Patrimoniais dos últimos 3 exercícios sociais (2016, 2017 e 2018) devidamente assinados pelo Contador responsável e pelo Sócio Gerente;
    • Demonstrativos de Resultado do Exercício dos últimos 3 exercícios sociais (2016, 2017 e 2018) devidamente assinados pelo Contador responsável e pelo Sócio Gerente ou Faturamento dos últimos 3 anos;
    • Relação detalhada dos bens imóveis de propriedade da empresa (com a localização, área total do terreno e da construção, tipo de construção, uso e idade física) ou “DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE BENS IMÓVEIS” em nome da empresa;
    • Relação detalhada dos veículos de propriedade da empresa (com nº placa, ano de fabricação e modelo) ou “DECLARAÇÃO DE NÃO PROPRIETÁRIA DE VEÍCULOS”. Obs.: Itens 4 e 5 podem ser agrupados em uma única declaração nominada: “DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE BENS IMÓVEIS E VEÍCULOS.
  • Para imóvel Rural: CCIR (www.incra.gov.br) + Neg IBAMA (www.ibama.gov.br) + Neg Danos Ambientais SMAM (expedida pela prefeitura municipal do local onde se localiza o imóvel rural) + Negativa de Situação Fiscal (www.sefaz.gov.br) + 5 últimas ITR ou Neg Receita Federal Imóvel Rural (www.receita.fazenda.gov.br).


Roteiro nos termos do Provimento 061 do CNJ:
  • Qualificação do Inventariado;
  • Qualificação das partes (RG, CPF, Profissão, Estado Civil, Endereço);
  • Valores atribuídos aos bens;
  • Indicação de inventariante;
  • Plano de Partilha;
  • Qualificação do Advogado, telefones e e-mails para contato.


Provimento nº 61 do CNJ.

Art. 2º No pedido inicial formulado ao Poder Judiciário e no requerimento para a prática de atos aos serviços extrajudiciais deverão constar obrigatoriamente, sem prejuízo das exigências legais, as seguintes informações:

  • I – nome completo de todas as partes, vedada a utilização de abreviaturas;
  • II – número do CPF ou número do CNPJ;
  • III – nacionalidade;
  • IV – estado civil, existência de união estável e filiação;
  • V – profissão;
  • VI – domicílio e residência;
  • VII – endereço eletrônico.


Certidões obrigatórias que deverão ser apresentadas para o ato da assinatura da escritura, momento no qual todos os herdeiros deverão estar presentes ou apresentar procuração pública específica para tal:

Obs.: Obrigatório o pagamento da Taxa de Avaliação no valor de R$390,71 que deverá ser paga somente no Banrisul ou Sicredi. A emissão da mesma é de responsabilidade do Tabelionato.
O pagamento da taxa de avaliação, devida por força da Lei 8109/85, é necessário para o andamento da DIT. "O envio desta DIT implica no pagamento da Taxa de Avaliação de Bens, instituída pela Lei nº 13.803, de 04/10/2011, independente do valor a ser apurado a título de ITCD, ressalvados os casos de isenção”.

É da função do advogado pagar tributos junto às repartições competentes, juntar toda a documentação que será levada ao Tabelionato e demais atos que não da competência do cartório, bem como apresentar ao Cartório um esboço de inventário e da partilha que será a base da escritura. Compete, ainda, ao advogado orientar os herdeiros da forma mais interessante da realização do inventário e da partilha.

OBS: As custas de tabelionato são baseados no valor do monte-mor avaliado pela Secretaria da Fazenda Estadual, independente do valor atribuído pelas partes e que deverão ser pagos no ato da assinatura da escritura.





ESCRITURA DE DIVÓRCIO E DISSOLUÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL COM BENS

É INDISPENSÁVEL A PRESENÇA DE ADVOGADO ASSISTENTE
Estabelece o parágrafo único do artigo 982 do Código de Processo Civil que: “O tabelião somente lavrará a escritura pública se todas as partes interessadas estiverem assistidas por advogado comum ou advogados de cada uma delas, cuja qualificação e assinatura constarão do ato notarial”.

Requisitos para realização do ato em Tabelionato:

  • Não haver litígio entre as partes;
  • Não haver menores ou incapazes envolvidos.

I - CONVERSÃO DE SEPARAÇÃO EM DIVÓRCIO
  • Cópia da certidão de casamento atualizada, contendo averbação da separação;
  • Cópia das carteiras de identidade e CPFs dos divorciandos.

II – DIVÓRCIO/DISSOLUÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL
  • Cópia da certidão de casamento atualizada, se houver pacto antenupcial apresentar certidão, bem como Registro no livro 3-RA do Registro de Imóveis de domicílio do casal;
  • Cópia das carteiras de identidade e CPFs dos divorciandos;
  • Cópia da escritura de união estável, caso o reconhecimento não seja feito com a própria escritura de dissolução;
Procuração para esses atos, se necessário:

Lei 11.441/07 - Art. 36. O comparecimento pessoal das partes é dispensável à lavratura de escritura pública de separação e divórcio consensuais, sendo admissível ao(s) separando(s) ou ao(s) divorciando(s) se fazer representar por mandatário constituído, desde que por instrumento público com poderes especiais, descrição das cláusulas essenciais e prazo de validade de trinta dias e vindo do exterior de 90 dias.


III – PARTILHA DE BENS POR ESCRITURA PÚBLICA (PÓS SEPARAÇÃO/DIVÓRCIO)
  • Cópia da certidão de casamento atualizada com a devida averbação do divórcio;
  • Cópia das carteiras de identidade e CPFs das partes;

Títulos de propriedade A SEREM PARTILHADOS
  • Matrículas dos imóveis (no ato da assinatura, precisarão estar atualizadas as matrículas com ônus e reipersecutórias, no prazo de 30 dias);
  • Extratos de contas bancárias atualizados;
  • Extratos e ações de valores mobiliários atualizados;
  • Cópia dos documentos do automóvel (CRLV) e valor (tabela FIPE);
  • Havendo quotas de capital e/ou participação societária, devem ser apresentados:
    • Contrato social;
    • Balanços Patrimoniais dos últimos 3 exercícios sociais (2016, 2017 e 2018) devidamente assinados pelo Contador responsável e pelo Sócio Gerente;
    • Demonstrativos de Resultado do Exercício dos últimos 3 exercícios sociais (2016, 2017 e 2018) devidamente assinados pelo Contador responsável e pelo Sócio Gerente ou Faturamento dos últimos 3 anos;
    • Relação detalhada dos bens imóveis de propriedade da empresa (com a localização, área total do terreno e da construção, tipo de construção, uso e idade física) ou “DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE BENS IMÓVEIS” em nome da empresa;
    • Relação detalhada dos veículos de propriedade da empresa (com nº placa, ano de fabricação e modelo) ou “DECLARAÇÃO DE NÃO PROPRIETÁRIA DE VEÍCULOS”. Obs.: Itens 4 e 5 podem ser agrupados em uma única declaração nominada: “DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE BENS IMÓVEIS E VEÍCULOS.
  • Para imóvel Rural: CCIR (www.incra.gov.br) + Neg IBAMA (www.ibama.gov.br) + Neg Danos Ambientais SMAM (expedida pela prefeitura municipal do local onde se localiza o imóvel rural) + Negativa de Situação Fiscal (www.sefaz.gov.br) + 5 últimas ITR ou Neg Receita Federal Imóvel Rural (www.receita.fazenda.gov.br).
Roteiro nos termos do Provimento 061 do CNJ:
  • Qualificação das partes (RG, CPF, Profissão, Estado Civil, Endereço, e-mail);
  • Valores atribuídos aos bens;
  • Plano de Partilha;
  • Qualificação do Advogado, telefones e e-mails para contato;
Provimento nº 61 do CNJ.

Art. 2º No pedido inicial formulado ao Poder Judiciário e no requerimento para a prática de atos aos serviços extrajudiciais deverão constar obrigatoriamente, sem prejuízo das exigências legais, as seguintes informações:

  • I – nome completo de todas as partes, vedada a utilização de abreviaturas;
  • II – número do CPF ou número do CNPJ;
  • III – nacionalidade;
  • IV – estado civil, existência de união estável e filiação;
  • V – profissão;
  • VI – domicílio e residência;
  • VII – endereço eletrônico.

DESCREVER OS TERMOS, CLÁUSULAS E PECULIARIDADES DA ESCRITURA
  • SE POSSUEM OU NÃO FILHOS (em caso positivo, citar nome + data de nascimento + idade atual);
  • SITUAÇÃO DE ESTADO GRAVÍDICO;
  • SE A DIVORCIANDA VOLTA OU NÃO A USAR O NOME DE SOLTEIRA;
  • QUANTO TEMPO O CASAL ESTÁ SEPARADO;
  • CITAR QUALQUER ACORDO ENTRE OS DIVORCIANDOS (PENSÃO ENTRE OUTROS).
Certidões obrigatórias que deverão ser apresentadas para o ato da assinatura da escritura, momento no qual as partes deverão estar presentes ou apresentar procuração pública para tal: NO ATO DA ASSINATURA AS CERTIDÕES COMPROBATÓRIAS DE ESTADO CIVIL DEVERÃO SER EMITIDAS COM DATA INFERIOR A 60 DIAS.

Obs.: Obrigatório o pagamento da Taxa de Avaliação no valor de R$391,71 que deverá ser paga somente no Banrisul. A emissão da mesma é de responsabilidade do Tabelionato.
O pagamento da taxa de avaliação, devida por força da Lei 8109/85, é necessário para o andamento da DIT. "O envio desta DIT implica no pagamento da Taxa de Avaliação de Bens, instituída pela Lei nº 13.803, de 04/10/2011, independente do valor a ser apurado a título de ITCD, ressalvados os casos de isenção”.

É da função do advogado pagar tributos junto às repartições competentes, juntar toda a documentação que será levada ao Cartório e demais atos que não da competência do cartório, bem como apresentar ao Cartório um esboço de inventário e da partilha que será a base da escritura.

Compete, ainda, ao advogado orientar os herdeiros da forma mais interessante da realização do inventário e da partilha.
OBS: As custas de tabelionato são baseadas no valor da avaliação do monte-mor pela Secretaria da Fazenda Estadual, independente do valor atribuído pelas partes e que deverão ser pagos no ato da assinatura da escritura.